市场大环境不好的情况下，开发企业对未来预期的把握增加了难度，对利润率测算也越来越严谨，据渔翁所了解，目前主流企业的要求都是在8%-12%及以上，部分公司战略性进入城市的可以降低到5-6%左右。
这个利润10%是个什么概念呢？据网络媒体一份资料显示，银行业的净利润率是36%，食品饮料行业的净利润率是13.66%，公用事业净利润率是15%，传媒业的净利润率是12%，仅利润率比较，开发商并不突出。
那么为什么开发商最容易招黑呢？主要原因还是因为房产关乎民生，房产贴近每个人的生活。
例如我们有钱可以不存在银行；喝不起饮料可以喝白开水；公共事业我们“凡人”接触不到；不是每个人都是老板，所以传媒行业与大多数人也没有关系。而没有房子，就感觉自己像一颗蒲公英，一直在漂泊。
这次，渔翁和大家分享一下开发商的利润组成，以此来判断自己相中房产的价值，升值潜力、抵抗政策风险的能力。
对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，由开发成本、开发费用、税费三大部分组成。
开发成本不仅只有建筑材料的费用，还有很多其他细项费用，例如前期工程费、建安工程费等
很多买房的朋友，选房周期都会超过一年以上，在这期间，也会了解到很多房地产知识，对于房价的走向、房子成本的构成都有自己的见解。
但是我想大多数只看到了表面的内容，例如土地价格、人工费用、广告费用等，并没有看到深层的需求。
1、土地出让金：土地款，这可不单是开发商拍卖时举牌的那个价格，地买到了还要交契税；
2、前期费用：主要包含勘察费伟德bv国际体育APP下载、设计费、报批报建费、三通一平费、临时设施费用、咨询顾问费等；
3、主体建筑安装工程费：这是我们俗称的盖房子的费用，主要由以下几部分组成、地基与基础工程、主体建筑安装工程、电梯及扶梯、外装饰工程、精装修工程、其他分包工程；
一般在一二线城市，主体建筑安装工程费用一般是2500-3000元/平方米。成本控制优秀的企业能做到3500元/平方米。当然，这个成本根据小区的品质定位而发生变化。（关于这个问题，很多人有意见，要明白一点，这不单指建安成本）
4、基础设施费，主要包含室外给排水系统、室外采暖系统、室外电气工程、燃气系统：室内室外的管道系统、燃气站、室外消防系统等。一般基础设施费用是400-500元/平方米。
5、环境工程费，主要是、绿化：苗木、草坪等、园建及设施、康体设施、水景设备及灌溉系统、照明、围墙、红线外园林建造费；
按可销售面积，环境工程费用一般是150-300元/平方米。当然，也会因为小区的品质定位而发生变化，上不封顶，例如一棵奈良的数百年罗汉松就得上百万。
6、配套设施费，主要是指的是社区设施费用、教育设施费用、会所、室外游泳池及泳池设备、室外球场、架空层、垃圾转运站、物业、设备用房、人防/非人防车库，这些一般在100-200元/㎡之间
7、开发间接费，主要是工程管理费、集团管理费、营销设施建造费、物业管理完善费、开发借款的资本化利息等，开发间接费用一般是100-200元/平方米。
综上，开发成本里面，除去土地款，一般毛坯房成本合计约在3400-4500元/平方米。如果加上精装修伟德bv国际体育APP下载，就不止这个数了，非豪宅精装修成本1000-3000/平方米不等，上不封顶。
房地产开发的成本费用，原不止这些，做广告要花掉一部分，大多数情况下，开发商盖房子也是要融资贷款的，贷款就要有利息，这是更大的一部分支出。
2、营销费用：指开发建设项目在销售产品过程中BV伟德发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。没有代理公司情况下，销售费用约占销售收人的1.5%一3%。
就像我们发工资要交税一样，房地产公司需要交纳的税种更多，而且税负很高，主要包含:营业税 、城建税、教育费附加、个人所得税、印花税、房产税、土地使用税、契税、土地增值税、所得税等。
以前要交销售额5%的作为营业税，城建税及附加税为这5%的12%，现在营业税改增值税了，说是为企业减负，可以用总包等各类公司给的增值税发票进行冲抵。
土地增值税，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，收取30%；增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，收取40%；增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，收取60%；
那扣除项目多些，是不是增值税就能少交点呢？这个“扣除项目”，都给你规定好了，比如营销费+管理费，一般都按照6%来做预算，但是税务局只给你算5%，比如财务费用，你从基金公司或者其他金融机构融资成本比较高，税务局也不认，他们只认基础利率。虽然有些开发商BV伟德土地拿的早，差价的虽多，但一大半都被相关部门拿走了。
还有一个是企业所得税，即扣除所有成本、增值税税金后，利润的25%，需要缴纳企业所得税。
在这里如果摆上一个测算表，会显得有些夸张，看起BV伟德来也很难理解。一般情况下，我们可以根据经验值来做最初的判断，成本的组成包含以下几部分：
三费占销售额的10%左右+税费占销售额的10%-15%+再加上地价利息外成本+地价=开发成本
举个例子：7月9日，济南一次性挂牌了23宗地，其中有一宗土地位于西沙王庄村。
土地占地面积45596㎡，最高容积率2.5，总建面113990㎡，起拍价82080万元，起拍楼板价7201元/㎡。
目前西沙王庄村周边项目，海信九麓府高层12500元/㎡（毛坯），假定该地块未来整盘销售均价为13500元/㎡。
楼面地价7210+三项费用1350+税费1350+地价利息外成本4000=13910元/㎡，项目在售价13500元/㎡的情况下，项目利润率为3%，项目投资回报率很低。（各家企业成本不同，会有一定差异）
再看一组数据，这个项目的成本组成中，地价及税为8560元/㎡，占总成本的62%，可以理解为，从拿到地，还没开始搬砖盖房子，销售价格就能达到8560元/㎡。
假设一套房子100㎡，这个项目在起拍价的情况下，开发商能赚到约40500元/㎡。
当然，有些开发商精装溢价很厉害，800元/㎡的精装成本，对外报价2000元，如果加上精装溢价，利润不止这些；还有一些项目二期、三期价格会增长，一期算账不行，后面能弥补...
这个首先你要先了解一下，你老家3000元/㎡的房子，是哪一年拿的地，哪一年建设的，有没有房产证，地价是多少？在三四线城市的边缘，楼面价几百块的比比皆是。
其次，要了解下，你所说的3000元/㎡的房子，有没有电梯？是高层还是多层，园林景观怎么样？建筑质量怎样？这个城市的配套费怎么样？后期物业有没有人管？
总结一下，不排除有些项目拿地早，会有很高的利润率，但是当下，我们可以说开发商利润高(因为基数大)，但是不能说开发商利润率高。
这个我想很容易理解，这就好比你卖一辆自行车和卖一辆汽车，利润率一样，汽车赚钱更多一个道理，大多数开发商的利润率并不高。
所以，在我们买房的时候，不妨简单算一下这个项目的大致成本构成，以此来判断该项目的降价空间和后期价格增长可能性有多大，从而抵御当下市场下行所带来的投资风险。
